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¿Por qué el Real Decreto 235/2013?

El pasado 13 de abril se publicó en el B.O.E. el R.D. 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

La aprobación de este real decreto es consecuencia de la transposición de las exigencias de la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, modificada por la Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios.

Con anterioridad, el R.D. 47/2007, de 19 de enero, ya aprobó el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios de nueva construcción, y que con la entrada en vigor del R.D. 235/2013 queda derogado.

Siendo que en Europa aproximadamente el 25% del total del consumo energético y las emisiones de CO2 por el uso de la energía corresponde al sector residencial, se quiere minimizar el consumo energético; confiando que a partir del 31 de diciembre de 2020 todos los edificios que se construyan sean autosuficientes, de consumo de energía casi nulo, y los edificios existentes sean energéticamente eficientes, que tengan una calificación energética A, B ó C.

Valorando y comparando la eficiencia energética de los edificios se quiere fomentar la cultura del ahorro de energía y de protección del Medio Ambiente; así como favorecer inversiones en ahorro de energía con la promoción de nuevos edificios de alta eficiencia energética y mejoras en las edificaciones existentes para disminuir el consumo energético y las emisiones de CO2

¿En que afecta el Real Decreto 235/2013?

El R.D., en su disposición transitoria primera, establece que a partir del 1 de junio de 2013 será obligatorio que para todos los contratos de compraventa o arrendamiento de edificios, o unidades de edificio (viviendas, locales comerciales y/u oficinas), el Propietario incluya como documentación anexa al contrato un certificado de eficiencia energética del edificio , o de la unidad del edificio (vivienda, local comercial y/u oficina), que informe como es su consumo energético, con el fin de que los compradores o arrendatarios puedan comparar y evaluar su eficiencia energética.

Dicho certificado quedará inscrito en un registro que a tal efecto dispondrá en nuestra comunidad autónoma el Gobierno de Aragón; órgano competente para realizar las inspecciones de comprobación y vigilancia del cumplimiento de la obligación de certificación de la eficiencia energética de los edificios; así como de la aplicación de las infracciones y sanciones correspondientes por su incumplimiento.

En caso de no hacerlo el Vendedor/Arrendador podrá ser multado por la Administración por infracción a los Derechos de los Consumidores; y el Comprador/Arrendatario podrá reclamar al Vendedor/Arrendador por no haber cumplido el deber de informar al Consumidor.

¿Qué es la CALIFICACIÓN ENERGÉTICA de un edificio?

La calificación energética de un edificio, o unidad del edificio (vivienda, local comercial y/u oficina), es el comportamiento energético del edificio; es decir, su consumo energético respecto a unos valores medios considerando aquellos factores que más incidencia tienen en el consumo de energía del edificio y que necesariamente se refleja en el gasto de agua, gas y electricidad.

Se determina de acuerdo con la metodología de cálculo establecida y estará comprendida en una escala con varios niveles o indicadores energéticos identificados por las letras A-B-C-D-E-F-G; donde la A representa la máxima eficiencia energética o menor consumo energético, y la G la peor, caracterizando un inmueble con un elevado consumo energético. Esta calificación se expresa mediante la etiqueta de eficiencia energética.

El 80% de los edificios construidos en España antes del año 2007 van a tener una calificación energética baja, entre las letras E-F-G; debido a que se construían sin pensar ni en la eficiencia energética ni en su consumo de energía.

¿Qué es la ETIQUETA DE EFICIENCIA ENERGÉTICA?

Es un distintivo común en todo el territorio nacional en el que se muestra el nivel de calificación energética obtenida por el edificio, o unidad del edificio (vivienda, local comercial y/u oficina), en la escala A-B-C-D-E-F-G.

El vendedor/arrendador debe mostrar al posible comprador/inquilino la etiqueta energética durante la promoción de la venta/alquiler del inmueble, conjuntamente con el resto de la información del inmueble como su ubicación, superficie, estado de conservación u otras características del mismo; no hay que obtener una determinada calificación para vender o alquilar un inmueble.

 

El R.D. 235/2013 en su Artículo 12.2, indica que la etiqueta de eficiencia energética se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio, (vivienda, local comercial y/u oficina).

A partir del 1 de junio de 2013, todas las viviendas, locales comerciales y oficinas puestos a la venta o alquiler deberán estar acreditados con su etiqueta de eficiencia energética. No se podrá publicitar la venta o alquiler de un edificio, vivienda, local comercial u oficina, sin su etiqueta eficiencia energética. Por tanto, ésta deberá figurar en cualquier anuncio publicitario; tanto en la información recogida en una publicación, como en un escaparate a la calle o en una página web.

¿Qué es el CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA?

Es el documento oficial suscrito por un técnico competente donde viene recogida la Calificación de eficiencia energética del edificio o unidad del edificio, (vivienda, local comercial y/u oficina) que contiene información sobre sus características energéticas y su calificación de eficiencia energética.

Es una evaluación que intenta posicionar edificio o unidad del edificio, (vivienda, local comercial y/u oficina) en relación al consumo anual de energía necesaria para satisfacer su demanda energética en condiciones normales de funcionamiento y ocupación.

Se obtiene mediante la utilización de programas informáticos homologados de calificación de eficiencia energética, con una metodología de cálculo previamente establecida y unos documentos técnicos reconocidos, que la Administración ha puesto a disposición de los profesionales.

De acuerdo al Artículo 14.2 del R.D. 2365/2013; en caso de venta, el promotor o propietario del edificio o unidad del edificio, (vivienda, local comercial y/u oficina) deberá entregar al comprador en la notaría un original del Certificado de eficiencia energética del inmueble; en caso de alquiler, el propietario deberá adjuntar una fotocopia del Certificado de eficiencia energética del inmueble en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento.

Así mismo, y tal como indica el Artículo 5.6 del R.D. 2365/2013, el certificado de eficiencia energética del edificio debe presentarse, por el promotor, o propietario, en su caso, al órgano competente en materia de certificación energética de edificios del Gobierno de Aragón, para su registro.

¿Es obligatorio para todos los tipos de edificios?

No, el R.D. 235/2013 en su Artículo 2, excluye del ámbito de aplicación, las siguientes edificaciones:

• Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.
• Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.
• Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
• Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
• Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
• Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.
• Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

Un garaje es una unidad de un edificio no habitable que no requiere consumo de energía en su utilización; por tanto, no requiere de certificación.

¿Qué validez tiene el Certificado?

De acuerdo al Artículo 11.1 del R.D. 235/2013, el certificado de eficiencia energética tiene una validez de 10 años desde su fecha de emisión; y conforme recoge el artículo 5.1 del R.D. 235/2013 el promotor o propietario del edificio o unidad del edificio, (vivienda, local comercial y/u oficina) será responsable de conservar la correspondiente documentación.

El propietario del edificio o unidad del edificio, (vivienda, local comercial y/u oficina) puede renovar y actualizar voluntariamente el certificado de eficiencia energética, para obtener una calificación superior, cuando considere que tras realizar reformas en el inmueble ha mejorado su calificación de eficiencia energética; tal y como prevé el Artículo 11.3 del R.D. 235/2013.

¿Quién puede emitir el Certificado?

Salvo que se amplíen las cualificaciones profesionales requeridas, conforme a la disposición adicional cuarta del R.D.; actualmente, y conforme recoge el Artículo 1.p, el certificado de eficiencia energética sólo puede emitirlo un técnico competente en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para proyectos de sus instalaciones térmicas; arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, conforme establecen los Artículos 10.2.a), 12.3.a) y 13.2.a) de la ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación

¿Qué factores pueden influir negativamente en la calificación energética de un inmueble?

Que no sea realizado por un técnico competente profesional.

Que no se haga una correcta toma de datos durante la visita de inspección al inmueble, no disponiendo del tiempo necesario para ello.

Que no se tengan los conocimientos necesarios a la hora de introducir los datos en el programa informático homologado que facilita la Administración.

Los factores anteriores, entre otros, pueden arrojar resultados muy diferentes en la calificación de la eficiencia energética de un inmueble; incluso puede llegar a perjudicar a su propietario si se obtiene un resultado inferior al que realmente le corresponde, perjudicando comparativamente el inmueble frente a la oferta de similares características existente en el mismo entorno.

¿Cómo puede influir el resultado de la calificación energética del inmueble en un cliente?

Hasta ahora el coste energético de un inmueble no era relevante ni se tenía en cuenta a la hora de adquirir o alquilar un inmueble frente a otro. A partir de ahora la etiqueta de eficiencia energética va a servir al comprador/arrendador para comparar entre diferentes inmuebles y, en su caso, e incluso negociar el precio/alquiler. Es de esperar que todo aquel comprador, o arrendador, compren, o alquilen, una vivienda, local comercial u oficina, con mejor calificación de eficiencia energética al objeto de tener menos gasto energético. El consumo de agua, gas y electricidad de un inmueble será menor cuanto su calificación energética sea más eficiente. El cliente podrá llegar a pagar más por una vivienda con un consumo energético menor.

El resultado de la calificación de eficiencia energética de un inmueble no implica la obligatoriedad de realizar obras de mejora. Sin embargo, es de esperar que el propietario de un inmueble decida acometer reformas para mejorar su calificación de eficiencia energética al objeto de hacer el inmueble más atractivo para su venta o alquiler; aunque sean inversiones que se amortizan a medio plazo y requieran financiación.

Como ejemplo de mejoras que pueden mejorar la calificación de eficiencia energética de un inmueble:

• Sustituir las ventanas con carpintería de madera por unas de aluminio con doble acristalamiento.
• Sustituir una caldera estanca por una de condensación.
• Implantar medidas para reducir el consumo eléctrico en oficinas y locales comerciales.
• Instalar en un edificio un sistema de climatización con biomasa o de energía solar fotovoltaica, pudiendo llegar a alcanzar la calificación B ó A, debido a que los programas informáticos homologados de calificación de eficiencia energética priman reducir los consumos de energía primaria frente a los propios consumos de energía en el edificio.
• Mejorar el aislamiento de los cerramientos interiores o exteriores del inmueble, pudiendo llegar a pasar de una calificación D a C ó B; aunque generalmente es una mejora poco viable por su alto coste y dificultad de ejecución.

¿Cuál es el proceso para la obtención del Certificado de eficiencia energética?

1. El propietario se ha de poner en contacto con un técnico competente en posesión de las titulaciones habilitadas y acordar los honorarios para la emisión del certificado.
2. El técnico realiza la visita de inspección al inmueble donde realiza la toma de datos in-situ:
   • • Datos del entorno y exterior del inmueble
     • Características: ubicación, orientación y altura.
     • Año de construcción
     • Materiales y sistemas constructivos de la “Envolvente”: Revestimientos exteriores, aislamientos, forjados, techos y suelos, puerta de acceso y ventanas.
     • Características de las instalaciones existentes:
       • 1. Instalaciones térmicas (calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria, ACS).
       • 2. Instalación de iluminación (sólo en locales comerciales y oficinas, no en viviendas).
       • 3. Sistemas de generación de energía (calderas).
     • Croquis del inmueble mediante la medición de todas sus estancias

   Fotografías tanto del exterior como del interior del inmueble.

3. Comprobación de la información aportada por el cliente:
   • Identificación del inmueble: Datos registrales y referencia catastral.
   • Documentación propia del inmueble, si existe, como por ejemplo el Libro del Edificio.
   • Últimas facturas de los servicios de agua, gas y electricidad, si se dispone de ellas.
   • Identificación de la normativa sobre ahorro y eficiencia energética que le era de aplicación en la fecha de construcción del inmueble
4. Estudio energético del inmueble utilizando como procedimiento para la calificación de eficiencia energética el programa informático homologado que facilita la Administración.
5. Emisión del informe, cuyo contenido será:
   • Certificado de eficiencia energética, incluyendo como mínimo:
     • Identificación del inmueble
     • Identificación del procedimiento utilizado.
     • Identificación de la normativa sobre ahorro y eficiencia energética de aplicación en el momento de su construcción.
     • Descripción de las características energéticas del inmueble.
     • Calificación de eficiencia energética del inmueble, con la letra A, B, C, D, E, F ó G.
     • La etiqueta de calificación Energética.
     • Recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética del inmueble, clasificadas por su viabilidad técnica, funcional y económica, que permitan, en el caso de que el propietario del inmueble decida acometer voluntariamente esas medidas, mejorar la calificación.
     • Descripción de las pruebas y comprobaciones realizadas.
     • Cumplimiento por las instalaciones térmicas de los requisitos medioambientales aplicables.
   • Plano con la ubicación y situación del inmueble
   • Plano de distribución y superficies
   • Documentación fotográfica